Badkamer verbouwen in een huurwoning
Ook in een huurwoning mag je je badkamer aanpassen: kleine dingen zonder toestemming, grotere klussen met schriftelijke toestemming van je verhuurder. Hieronder lees je waar die grens ligt en hoe je de afspraken over vertrek en vergoeding vastlegt.
Wettelijke basis
BW 7:215
ZAV-vergoeding mogelijk
Bij sociale huur
Reactietermijn verhuurder
8 weken
Wat je als huurder zelf mag
Een nieuwe douchekop, een andere kraan op dezelfde aansluiting of een handdoekrek mag je zonder toestemming plaatsen: artikel 7:215 BW staat aanpassingen toe die je bij vertrek zonder noemenswaardige kosten terugdraait. Voor tegels, een ander meubel of leidingwerk vraag je schriftelijk toestemming. De verhuurder moet binnen 8 weken ja zeggen als het de verhuurbaarheid niet schaadt en de woning niet minder waard maakt.
Leg vooraf vast wat er bij vertrek gebeurt: terugplaatsen, laten zitten of een vergoeding.
Kleine, middelgrote en grote aanpassingen
De vuistregel: hoe ingrijpender de aanpassing, hoe meer toestemming je nodig hebt.
Mag zonder toestemming, zolang je het bij vertrek zonder noemenswaardige kosten kunt terugdraaien
- Douchekop vervangen
- Kraan vervangen (zelfde aansluiting)
- Badkameraccessoires plaatsen (handdoekrekken, spiegels)
- Schilderen (neutrale kleuren)
- Gordijnen en zonwering
Schriftelijke toestemming nodig. De verhuurder moet ja zeggen als het de verhuurbaarheid niet schaadt en de woning niet minder waard maakt
- Tegels vervangen
- Badkamermeubel vervangen
- Douchewand plaatsen
- Vloer vervangen
- Extra stopcontact
Altijd schriftelijke toestemming, vaak met de afspraak dat je het bij vertrek terugplaatst
- Bad vervangen door douche (of omgekeerd)
- Leidingen verleggen
- Wanden verplaatsen
- Elektrische installatie aanpassen
- Vloerverwarming aanleggen
De ZAV-regeling: zelf aangebrachte voorzieningen
Met de ZAV-regeling vraag je bij een woningcorporatie toestemming voor een aanpassing, via een vast formulier en een vaste procedure. Bij een particuliere verhuurder regel je hetzelfde zelf, in een schriftelijke afspraak of een aanvulling op je huurcontract.
Het voordeel van een goedgekeurde ZAV: bij vertrek hoef je de aanpassing vaak niet terug te draaien. Neemt de volgende huurder hem over, dan is soms een vergoeding mogelijk (zie vergoeding bij vertrek).
Wat je zelf en op eigen kosten aanbrengt, telt in de sociale huur niet mee in de puntentelling voor je maximale huurprijs. Je maximale huur gaat er dus niet van omhoog, tenzij de verhuurder je voor de aanpassing een vergoeding heeft betaald.
Je vraagt schriftelijk toestemming
Mondeling is niet genoeg. Bij een corporatie gebruik je het ZAV-formulier; de verhuurder hoort binnen 8 weken te reageren.
De aanpassing moet veilig en kwalitatief zijn
Slecht aangebracht werk is een reden om te weigeren. Laat leidingen en elektrische aansluitingen altijd door een vakman doen.
Geen nadeel voor de verhuurder
De aanpassing mag de woning niet minder verhuurbaar of minder waard maken. Dat is ook de toets die de wet gebruikt.
Afspraken over de uitvoering
In een complex kan de verhuurder voorwaarden stellen aan het werk, bijvoorbeeld om overlast voor andere huurders te beperken. Vraag daar vooraf naar.
Sociale huur versus vrije sector
Je rechten hangen sterk af van het type huurwoning.
| Aspect | Sociale huur | Vrije sector |
|---|---|---|
| Toestemming aanvragen | Schriftelijk, meestal via het ZAV-formulier van de corporatie | Schriftelijk, rechtstreeks bij de verhuurder; de wettelijke regels gelden ook hier |
| ZAV-regeling | Ja, meestal een eigen ZAV-regeling per corporatie | Geen standaardregeling, afspraken per verhuurder |
| Vergoeding bij vertrek | Vaak mogelijk bij goedgekeurde ZAV-aanpassingen | Wettelijk recht als de verhuurder er beter van wordt; hoeveel is onderhandelen |
| Achterstallig onderhoud | Wettelijke onderhoudsplicht, melden via de corporatie | Zelfde wettelijke plicht, vaker discussie |
| Vrijheid huurder | Vaste procedure, duidelijke regels | Meer ruimte voor eigen afspraken, minder vast geregeld |
Achterstallig onderhoud: wie moet het oplossen
Meld een gebrek altijd schriftelijk, met foto's. Na je melding heeft de verhuurder 6 weken om het te herstellen. Gebeurt dat niet, dan kun je in de sociale huur en de middenhuur de Huurcommissie (opent in nieuw tabblad) inschakelen; in de vrije sector loopt het via de kantonrechter (opent in nieuw tabblad), tenzij je huurcontract de Huurcommissie aanwijst.
Schimmel door slechte ventilatie
VerhuurderSchriftelijk melden, foto's maken, Huurcommissie (sociale en middenhuur) inschakelen bij weigering
Lekkende kranen of douche
Verhuurder (klein onderhoud huurder)Rubbers en pakkingen zijn huurder. Grotere lekkages zijn verhuurder.
Verouderde tegels met vochtproblemen
VerhuurderMelden als gebrek. Bij weigering: huurprijsvermindering aanvragen.
Kapot sanitair
Verhuurder (tenzij huurder schuld)Direct melden. Schade die je zelf veroorzaakt, betaal je zelf.
Tips voor overleg met de verhuurder
Vraag toestemming per e-mail of brief, nooit alleen telefonisch. Heb je iets mondeling besproken, stuur dan een samenvatting per e-mail en vraag om bevestiging
Beschrijf precies wat je wilt doen, met materialen en een offerte van een vakman
Vraag expliciet of je het bij vertrek terug moet plaatsen
Vraag of je vergoeding kunt krijgen als de volgende huurder het overneemt
Bewaar alle mails, offertes, foto's en facturen van het werk: die heb je nodig bij vertrek of als er later discussie ontstaat
Bij sociale huur: gebruik het officiële ZAV-aanvraagformulier
Wie betaalt wat
De hoofdregel: groot onderhoud en slijtage zijn voor de verhuurder, kleine reparaties en schade door eigen gebruik voor jou. Welke afzuiging een badkamer minimaal moet hebben, lees je bij de eisen uit het Bbl.
Verhuurder betaalt
- Groot onderhoud (leidingen, afvoer, constructie)
- Vervangen van versleten sanitair
- Reparatie door ouderdom of slijtage
- Ventilatie die niet voldoet aan het Bbl (vroeger Bouwbesluit)
- Schimmel door bouwtechnische oorzaak
- Daklekkage die badkamer beschadigt
Huurder betaalt
- Kleine reparaties (rubbers, pakkingen)
- Schoonmaken van afvoeren
- Vernieuwen van kitwerk (meestal na 5 tot 10 jaar)
- Schade door eigen gebruik of onvoorzichtigheid
- Verlichting vervangen
- Zelf aangebrachte verbeteringen
Vergoeding voor je aanpassingen bij vertrek
Heb je met toestemming verbouwd en wil de volgende huurder de aanpassingen overnemen, dan kun je een vergoeding vragen. Die wordt meestal berekend op de resterende levensduur van wat je hebt aangebracht.
Stel je plaatst een nieuwe douche voor €1.800 met een levensduur van 15 jaar. Na 5 jaar huur heb je 10 jaar resterende levensduur. Op papier is de vergoeding dan 10/15 van €1.800: €1.200. In de praktijk hangt het af van de afspraken en de onderhandeling. Hoe lang sanitair en tegels meegaan, zie je bij de levensduur van je badkamer.
Bij sociale huur regelt de woningcorporatie dit vaak via een vaste taxatieprocedure. In de vrije sector onderhandel je zelf. Ook zonder afspraak mag je een vergoeding vragen als de verhuurder er beter van wordt (artikel 7:216 lid 3 BW (opent in nieuw tabblad)); dat recht kan hij niet wegcontracteren. Wil je de aanpassing liever meenemen, dan mag dat ook, als je de badkamer in de oude staat terugbrengt.
Rekenvoorbeeld ZAV-vergoeding
Dit is een indicatief voorbeeld. De werkelijke vergoeding hangt af van staat van onderhoud en afspraken.
Veelgestelde vragen over huurwoning en badkamer
Mag ik mijn badkamer schilderen zonder toestemming?
Neutrale kleuren meestal wel, bij donkere eerst vragen. Schilderen in neutrale kleuren valt onder kleine aanpassingen en is in de meeste huurcontracten toegestaan. Bij opvallende of donkere kleuren is toestemming verstandig. Je moet de badkamer bij vertrek wel in neutrale kleur opleveren, of de verhuurder vraagt je dat te herstellen.
Wat is de ZAV-regeling precies?
ZAV staat voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen. Woningcorporaties gebruiken die regeling voor aanpassingen die je met hun toestemming aan de woning doet. Is je ZAV goedgekeurd, dan hoef je hem bij vertrek vaak niet terug te plaatsen, en afhankelijk van de afspraken kun je een vergoeding krijgen als de volgende huurder hem overneemt. In de vrije sector bestaat dit systeem niet standaard.
Kan de verhuurder weigeren als ik iets wil verbouwen?
Ja, maar niet zomaar. Volgens artikel 7:215 van het Burgerlijk Wetboek moet de verhuurder van een woning binnen 8 weken toestemming geven als de aanpassing de verhuurbaarheid niet schaadt en de woning niet minder waard maakt. Weigert hij toch, dan kun je de kantonrechter vragen om je toestemming te geven. Laat je daarvoor eerst adviseren, bijvoorbeeld door het Juridisch Loket of een huurrechtadvocaat.
Wie betaalt als er iets stukgaat tijdens de verbouwing?
Jij, tenzij het al kapot was. Als jij de verbouwing uitvoert en er gaat iets stuk, ben jij aansprakelijk. Zorg daarom altijd voor een goede aannemer met verzekering. Gaat er iets stuk dat al kapot was (achterstallig onderhoud), dan is dat de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Moet ik alles terugplaatsen als ik vertrek?
Niet als je toestemming had. Heb je toestemming gehad, dan hoef je volgens de wet niets terug te plaatsen, tenzij de verhuurder dat bij de toestemming als voorwaarde heeft gesteld (artikel 7:216 BW). Wat je zelf hebt geplaatst mag je ook meenemen, zolang je de badkamer netjes terugbrengt in de oude staat. Leg bij de toestemming daarom altijd schriftelijk vast wat er bij vertrek gebeurt.
AI-impressieToestemming geregeld? Vind een vakman
Vergelijk badkamerinstallateurs uit de buurt op hun Google-reviews, of vraag een offerte aan voor jouw verbouwing. Heb je de toestemming nog niet, dan helpt een offerte met materialen en werkzaamheden bij je aanvraag.
Vakmensen vergeleken op hun echte Google-reviews.
We leggen je aanvraag voor aan maximaal 3 badkamerspecialisten uit jouw regio. Heeft een specialist interesse, dan neemt die binnen 2 werkdagen rechtstreeks contact met je op.
Direct kijken in je regio: installateurs in Rotterdam, installateurs in Haarlem, installateurs in Hoofddorp.
Meer over badkamers
Vergunning
Wanneer heb je een vergunning nodig voor een badkamer verbouwing? Overzicht van regels en uitzonderingen.
VvE & appartement
Toestemming, regels en valkuilen bij een badkamerverbouwing in een appartement met VvE.
Subsidies
Welke subsidies en financieringsmogelijkheden zijn er voor een badkamerverbouwing? WMO, ISDE en meer.